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Baux commerciaux

 
Baux commerciaux
 

 


 
 
Sur le fondement de l’article L 145-17 du Code de commerce, un bailleur de locaux à usage commercial a fait délivrer au locataire un congé sans offre de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime.
Les preneurs l’ont assigné aux fins d’obtenir la nullité du congé, ainsi que le paiement d’une indemnité d’éviction.
Les juges du fond ont constaté que le bailleur, dans sa mise en demeure, ne précisait pas les remises en état dont il demandait l’exécution et que, de ce fait, les preneurs n’étaient pas en mesure de connaître quelle était la faute ou la violation des clauses du bail. Les magistrats ont considéré donc que le bail était renouvelé pour une durée de 9 ans pour absence de motivation du congé.
La Cour de cassation est d’accord avec les juges du fond sur la constatation de l’absence de motivation du congé, mais estime que cette absence ou insuffisance de motivation d’un congé, laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction.
 

 
 
Un locataire est assigné en résiliation judiciaire du bail pour défaut d’exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués.
La non-exploitation a duré plusieurs années sans que les locataires n’aient jamais établi de motif sérieux et légitime, et ceux-ci n’avaient pas repris leur activité malgré l’assignation valant mise en demeure.
La Cour de cassation a cassé les arrêts des Cours d’appel dans les deux affaires en retenant que « l’obligation d’exploiter est une condition d’application du statut des baux dont l’inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail de l’absence d’une clause dans le contrat de bail imposant l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués ».
 

 
 
Par contrat de bail en date du 1er mars 1994, il a été consenti à LA POSTE un bail sur divers locaux pour une durée de 12 années à compter rétroactivement du 1er janvier 1991.
A son expiration, le propriétaire s’engageait à le renouveler pour une même période de 12 ans si LA POSTE en faisait la demande par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au moins 6 mois avant l’échéance. Par acte du 12 juillet 2002, LA POSTE a demandé le renouvellement de son bail. Le bailleur a refusé le renouvellement ainsi que le paiement d’une indemnité d’éviction en soutenant que le bail était un bail de droit commun soumis aux dispositions du Code civil d’une part, et que la demande de renouvellement aurait dû lui être notifiée au plus tard le 30 juin 2002 d’autre part.
LA POSTE a assigné le bailleur sur le fondement de l’article L 145-2 du Code de commerce pour obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction.
La Cour d’appel a considéré que la clause précitée était contraire aux dispositions d’ordre public et que son illicéité s’imposait aux parties.
Par arrêt du 23 janvier 2008, la Cour de cassation a cassé cet arrêt en indiquant que la Cour d’appel ne pouvait prononcer une autre sanction que celle de la nullité prévue par l’article L 145-15 du Code de commerce, action aujourd’hui prescrite pour ne pas avoir été introduite dans le délai de deux ans conformément à l’article L 145-60 du Code de commerce. Il conviendra de suivre la décision de la Cour d’appel de renvoi en raison des nombreuses interrogations suscitées par cet arrêt.
 
Le locataire d’un bail commercial, qui a droit à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement de son bail par le bailleur, ne peut être obligé de quitter son local avant d’avoir perçu cette indemnité. Le locataire a donc droit au maintien dans les lieux en contrepartie du versement d’une indemnité d’occupation.
Par arrêt du 3 octobre 2007, la Cour de cassation a précisé que cette indemnité d’occupation étant distincte du loyer, elle correspondre, à défaut de convention contraire, à la valeur locative.
Pour éviter les contentieux sur la fixation de la valeur locative, qui sont de plus en plus nombreux en raison de la hausse de l’immobilier, le locataire a intérêt à prévoir une clause sur l’indemnité d’occupation lors de la négociation du bail.
 

Le remboursement des travaux effectués par le preneur (Cass. 3ème civ. 11 janvier 2006, Juris-Data n° 2006-031585)

La Cour de cassation vient de décider, qu’à défaut d’une urgence véritablement caractérisée, le preneur doit toujours mettre en demeure le bailleur et obtenir une autorisation de justice (en référé notamment) lui permettant d’exécuter les travaux lui-même s’il veut par la suite obtenir le remboursement auprès du bailleur.