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Flash info: Droit de l'immobilier

Flash Info : Droit Immobilier

JURISPRUDENCE

  1. RESPONSABILITE DECENNALE DE L'ARCHITECTE EN CHARGE DU DOSSIER DE PERMIS DE CONSTRUIRE (Civ. 3e, 21 nov. 2019, FS-P+B+I, n° 16-23.509)

Un architecte en charge exclusivement de l’établissement du dossier de permis de construire engage sa responsabilité civile décennale, telle est la solution retenue par la Haute Cour.

En l’espèce, une SCI en qualité de maître d’ouvrage réalise un remblai sur un garage. Par la suite, la SCI sollicite un architecte pour établir et déposer une demande de permis de construire du garage.

Plus tard, un soulèvement du sol et l'apparition de fissures sur le dallage apparaissent. Une expertise judicaire a lieu à la suite de quoi  la SCI assigne, les différents constructeurs, afin d'obtenir réparation des désordres.

Pour sa défense, l’architecte soutenait qu’il avait été mandaté uniquement pour établir et déposer le permis de construire, ce faisant il considérait qu’il n’était pas tenu de réaliser des travaux de reconnaissances du sol sa mission étant circonscrite au permis de construire.

La Cour de cassation censure ce raisonnement et le condamne à indemniser le maître d’ouvrage sur le fondement de la garantie décennale

Les Hauts magistrats considèrent que l’architecte est tenu de proposer un projet réalisable et doit, à ce titre, prendre en compte les contraintes du sol. 

  1. HONORAIRES ARCHITECTE ET CLAUSE ABUSIVE  (Civ. 3e, 7 nov. 2019, FS-P+B+I, n° 18-23.259) 

Dans cet arrêt la Cour de cassation applique à une SCI les dispositions relatives aux clauses abusives issues du droit de la consommation. Si la SCI était certes un professionnel de l’immobilier cela ne suffisait pas à lui conférer la qualité de professionnel de la construction. 

Cette décision vient confirmer la position adoptée par la Cour de cassation depuis 2016 à propos de la distinction qui doit être faite entre un professionnel de l’immobilier et un professionnel de la construction. (Civ. 3e, 4 févr. 2016, n° 14-29.347)

En l’espèce une SCI confie la maîtrise d'œuvre complète de la construction d'un bâtiment à un architecte. 

Le contrat de maitrise d’œuvre contient une clause qui prévoit que pour quelque raison que ce soit, les honoraires seront réglés et dus par le maître d’ouvrage.

Finalement, la SCI abandonne son projet de construction. L’architecte assigne en paiement la SCI sur le fondement de la clause précitée.

La Cour d’appel rejette la demande de paiement de l’architecte et déclare abusive la clause insérée dans le contrat de maîtrise d’œuvre.

La Cour de cassation valide ce raisonnement et rappelle que la SCI avait pour objet social l'investissement et la gestion immobiliers, et notamment la mise en location d'immeubles dont elle avait fait l'acquisition, qu’elle était donc un professionnel de l’immobilier, mais que cette constatation ne suffisait pas à lui conférer la qualité de professionnel de la construction.

  1. BAIL COMMERCIAL : modalités de délivrance du congé, LRAR ou acte extrajudiciaire ? (Civ. 3e, 24 oct. 2019, FS-P+B+I, n° 18-24.077)

La Cour de cassation apporte des précisions sur la forme du congé donné par le preneur à bail commercial.

Pour rappel, au terme de l’article L.145-4 du code de commerce, le preneur à bail commercial a la faculté de donner congé, au moins six mois avant l’expiration d’une période triennale, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception soit par acte extrajudiciaire.

Dans cette affaire, un sous-locataire délivre le 18 février 2016 un congé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux dispositions l’article L.145-4 du code de commerce.

La Cour d’appel considère nul le congé délivré par le locataire, faisant application de l’article L. 145-9 du Code de commerce qui, a contrario, impose au bailleur de délivrer d’un congé par acte extrajudiciaire.

La Haute Cour censure la décision de la Cour d’appel et rappelle que l’article L.145-4 du code de commerce réserve la possibilité de notification d'un congé par lettre recommandée au seul preneur.

  1. GARANTIE DES VICES CACHEE ET POLLUTION : (Cour de cassation, Chambre civile 3, 11 juillet 2019, 18-16.848)

Par cet arrêt la Cour de cassation refuse de faire application de la garantie des vices cachés, jugeant que ses conditions ne sont pas remplies.

En l’espèce un couple acquiert une maison d’habitation comprenant des dépendances et deux étangs.

Une expertise révèle la pollution de l’un des plans d’eau et conclut que l'étang est affecté par la présence de la blanchisserie entrainant une perte d’usages de l’étang caractérisant ainsi l’existence d’un vice selon les acquéreurs.

Les acquéreurs décident d’assigner les vendeurs en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Si la Cour de cassation admet l’existence d’un vice, en revanche ce vice caractérisé par la perte d’usage partielle du plan d’eau n’affecte qu’un élément extérieur de la propriété.

Selon les Hauts magistrats ce vice n’était donc pas de nature à rendre la propriété impropre à son usage, ce faisant il n’y avait pas lieu de mettre en jeu la garantie des vices cachés.

De plus, la Cour de cassation rappelle que les acquéreurs n’avaient pas informé le vendeur que la qualité de l’eau des étangs était déterminante de leur consentement, ce qui aurait sans doute permis aux acheteurs de prouver que leur consentement était vicié.

D’où l’importance de formuler une demande principal en résolution judiciaire et une demande subsidiaire en réduction de prix ! 

  1. REFERE EXPERTISE : Nécessite d’une identité de but des actions en référé et au fond pour se prévaloir de la suspension de la prescription (Civ. 3e, 17 oct. 2019, FS-P+B+I, n° 18-19.611)

Dans cette affaire, un particulier conclut un contrat de construction de maison individuelle maison (CCMI) avec une société.

Suite à de nombreux désordres et malfaçons, le particulier assigne en référé le constructeur et sollicite une expertise.

Le rapport est déposé le 15 décembre 2011, le demandeur assigne le 14 août 2012 en annulation du contrat et subsidiairement en résolution ou en réparation des désordres, invoquant la suspension de la prescription.

La question était de savoir si la prescription de l’action en annulation avait été suspendue par l’action en référé ?

La réponse de la Cour de cassation est sans appel :

« La demande d'expertise en référé sur les causes et conséquences des désordres et malfaçons ne tendait pas au même but que la demande d'annulation du contrat de construction, de sorte que la mesure d'instruction ordonnée n'a pas suspendu la prescription de l'action ».

Autrement dit, la Haute Cour pose désormais la condition du but des actions engagées pour admettre la suspension de prescription de l’action en annulation du CCMI.

  1. CONTRAT : Efficacité d'une clause de conciliation préalable dans un acte de vente (Cour de cassation, Chambre civile 3, 11 juillet 2019, 18-13.460)

Dans cette affaire, un couple achète une maison et des fissurations apparaissent peu de temps après la vente.

Les acquéreurs assignent les vendeurs en nullité de la vente pour dol et en garantie des vices cachés.

Les vendeurs opposent une fin de non-recevoir relative au défaut de de mise en œuvre de la clause figurant à l’acte de vente rédigée en ces termes « en cas de litige, les parties conviennent préalablement à toute instance judiciaire, de soumettre leur différend au conciliateur qui sera missionné par le président de la Chambre des notaires ».

Les acquéreurs considéraient, à tort, qu’il s’agissait d’une procédure préalable de conciliation obligatoire.

La Cour de cassation valide le raisonnement des juges du fond qui avaient considéré que cette clause rédigée de manière elliptique en termes très généraux était en réalité une « clause de style ».

  1. FACULTE DU DROIT DE RETRACTATION DE L’ACQUEREUR PROFESSIONNEL (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 décembre 2019 n° 18-24.152) 

Pour rappel l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation donne la possibilité à l’acquéreur non professionnel d‘user d’un droit de rétractation dans un délai de dix jours à compter de l’acte.

En l’espèce, le 13 octobre 2014 une société professionnelle de l’immobilier achète une maison d'habitation.  Dans le délai de 10 jours précité, la société acheteuse exerce la faculté de rétractation insérée au contrat de vente.

Mécontents, les vendeurs assignent la société en paiement de la clause pénale, considérant qu’un acquéreur professionnel ne peut se prévaloir de la faculté de rétraction réservée aux acquéreurs non-professionnels.

Telle n’est pas la solution retenue par la Cour de cassation qui rappelle que les parties peuvent conférer contractuellement à un acquéreur professionnel la faculté de rétractation prévue par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation.

  1. BAUX COMMERCIAUX : résiliation du bail et procédure collective, stratégie d’opportunité (Cass. Com, 9 octobre 2019, n°18-17.563, Publié au bulletin)

Dans cette affaire, une SCI avait loué ses locaux à une autre société tombée postérieurement en liquidation judiciaire.

La SCI a demandé au juge-commissaire de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dus postérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire conformément à l’article L622-14 du Code de commerce.

Cette dernière est déboutée en première instance et en appel, les juges du fond au motif que la SCI n’aurait pas délivré préalablement au preneur un commandement visant la clause résolutoire conformément à l’article L. 145-41 du Code de commerce.

La Cour de cassation censure la Cour d’appel et énonce que le bailleur, qui agissait devant le juge-commissaire pour lui demander la constatation de la résiliation de plein droit du bail en vertu de l’article L622-14 du Code de commerce, sans revendiquer le bénéfice d’une clause résolutoire (cas de l’article L. 145-41 du Code de commerce), n’était pas dans l’obligation de délivrer le commandement exigé par l’article L. 145-41 du code de commerce.

  1. RECEPTION EXPRESSE ET ABSENCE DE l’ENTREPRENEUR DÛMENT CONVOQUE (Cass. 3e civ., 7 mars 2019, n° 18-12.221)

Dans cette affaire l’assureur d’une société en charge du lot gros œuvre faisait valoir que la réception n’avait pas été menée au contradictoire de son assuré arguant l’absence de son assuré lors de la réception.

La Cour de cassation entérine le raisonnement des juges d’appel, qui avaient jugé que la réception prononcée en présence du maître d’ouvrage et du maître d’œuvre, en l’absence de l’entrepreneur, a satisfait à la condition de contradictoire dès que l’entreprise avait été convoquée par LRAR du 27 juillet 2009 et par télécopie du même jour.

Ainsi, les entrepreneurs ont tout intérêt à assister à la réception s’ils ont été valablement convoqués, au risque de se voir opposer le respect du principe contradictoire.

  1. ASSURANCE CONSTRUCTION ET PRESCRIPTION BIENNALE (Cass. 2e civ., 18 avril 2019, n° 18-13938)

Pour rappel, l’article R. 112-1 du Code des assurances impose aux assureurs de mentionner dans leurs polices d’assurance les dispositions législatives relatives à la prescription des actions dérivant du contrat d’assurance.

En l’espèce, un couple acquiert le 22 octobre 2013 un immeuble qu’ils assurent auprès de MACIF. Plus tard cet immeuble est affecté par des fissures aggravées par un phénomène de sécheresse visé par un arrêté du 11 juillet 2012 portant reconnaissance d’un état de catastrophe naturelle.

Les acquéreurs assignent l’assureur en indemnisation de ce sinistre qui avait été déclaré le 26 février 2013 par les vendeurs de l’immeuble. Cependant l’assureur leur oppose la prescription de leur action fondée sur la garantie biennale. Les acquéreurs soutiennent à leur tour que l’attestation d’assurance ne rappelait pas les délais de prescriptions des garanties.

La Cour d’appel considère l’action prescrite dans la mesure où les demandeurs ne produisaient pas la police souscrite qui seule aurait pu permettre de vérifier le respect des dispositions de l’article R. 112-1 du Code des assurances.

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