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Pourquoi les taux des prêts immobilier devraient rester bas

Posté le : 11/08/2020

Les taux des prêts immobiliers repartent à la baisse. Ils soutiennent un marché immobilier qui menace de marquer le coup après la crise sanitaire.

Dans sa note mensuelle de conjoncture, l'Observatoire Crédit logement / CSA explique que si les banques ont augmenté les taux des nouveaux crédits au printemps afin de limiter les conséquences de la crise sur leurs équilibres financiers, au mois de juillet, ils sont repartis à la baisse. Les taux des crédits immobiliers se sont établis à 1,25 % en moyenne au mois de juillet, contre 1,29 % en juin ; une légère baisse qui met fin à la remontée des taux observée durant les premiers mois de la crise sanitaire.

Les taux moyens s'échelonnent désormais entre 1,03 % pour les prêts sur 15 ans, 1,21 % pour les prêts sur 20 ans et 1,47 % pour ceux sur 25 ans. La montée du chômage et les pertes de pouvoir d'achat avaient en effet augmenté la probabilité des défauts de remboursement. Elles ont toutefois révisé à la baisse leurs barèmes en juillet afin de soutenir la demande de crédits immobiliers sur un marché qui ne s'est pas totalement remis.

Le phénomène de baisse va t-il durer ?

« Cette période estivale est habituellement propice à la réalisation des projets immobiliers, elle arrive juste après le déconfinement et permet aux banques de rattraper une partie du retard de production provoqué par la pandémie de COVID-19 », explique Philippe Taboret, Directeur général adjoint de CAFPI. Pour le courtier Empruntis, les taux vont rester bas car la baisse des prix serait inéluctable. « Si la crise sanitaire n’a pas encore provoqué de krach immobilier, les prix de l’immobilier sont même restés sur leur courbe ascendante : +5% sur un an à l’issue du premier semestre d’après le baromètre LPI-SeLoger, ses effets sur le prix de la pierre se mesureront dans les prochains mois compte tenu de l’allongement des délais de transaction. Malgré les taux bas du crédit immobilier, un recul à deux chiffres est envisageable. » Selon Empruntis, la Covid-19 a bien eu un impact sur l’immobilier. D’abord, elle a freiné les transactions, puisque le groupe BPCE s’attend à un recul à 820 000 en 2020, alors qu’on avait franchi le million l’année dernière. Ensuite, le confinement et le ralentissement général de l’activité économique a plombé les revenus de certains ménages en dépit du chômage partiel et des aides gouvernementales pour les indépendants. De plus, leur solvabilité va décliner au rythme des défaillances d’entreprises ces prochains mois, la Banque de France tablant déjà sur un pic du chômage à 11,5% et une courbe supérieure à 10% jusqu’en 2022, contre 7,6% en début d’année. La capacité d’emprunt des ménages pourrait donc fortement être entamée.

Mouvements sur les barèmes des banques

Le courtier Cafpi constate un resserrement au niveau des barèmes affichés par les banques sur les taux longues durées, avec une hausse du taux sur 20 ans et une baisse sur 25 ans. « On observe également un creusement de l’écart entre les taux affichés et les taux réellement pratiqués. CAFPI a négocié des taux en moyenne inférieurs de 0,40% sur toutes les durées avec ses banques partenaires. Cela démontre que malgré la hausse des barèmes, les banques traitent en priorité les meilleurs profils qui bénéficient de meilleures négociations », analyse Philippe Taboret.

Une demande soutenue mais un taux d’accord en baisse

Malgré les incertitudes économiques et les risques sur la consommation et l’emploi, la baisse de la demande n’est que de 10% en juillet 2020 par rapport à 2019. En revanche, il y a une forte baisse du taux d’accord de crédits, faisant craindre une chute de la production au second semestre 2020 et risquant d’impacter fortement la reprise du marché tant attendue à la rentrée. « Les raisons de cette baisse sont le respect strict des critères du HCSF par les banques et l’auto-élimination de clients qui, face à la situation économique actuelle, abandonnent leurs projets immobiliers », commente Philippe Taboret.