Par contrat de bail en date du 1er mars 1994, il a été consenti à LA POSTE un bail sur divers locaux pour une durée de 12 années à compter rétroactivement du 1er janvier 1991.
A son expiration, le propriétaire s’engageait à le renouveler pour une même période de 12 ans si LA POSTE en faisait la demande par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au moins 6 mois avant l’échéance. Par acte du 12 juillet 2002, LA POSTE a demandé le renouvellement de son bail. Le bailleur a refusé le renouvellement ainsi que le paiement d’une indemnité d’éviction en soutenant que le bail était un bail de droit commun soumis aux dispositions du Code civil d’une part, et que la demande de renouvellement aurait dû lui être notifiée au plus tard le 30 juin 2002 d’autre part.
LA POSTE a assigné le bailleur sur le fondement de l’article L 145-2 du Code de commerce pour obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction.
La Cour d’appel a considéré que la clause précitée était contraire aux dispositions d’ordre public et que son illicéité s’imposait aux parties.
Par arrêt du 23 janvier 2008, la Cour de cassation a cassé cet arrêt en indiquant que la Cour d’appel ne pouvait prononcer une autre sanction que celle de la nullité prévue par l’article L 145-15 du Code de commerce, action aujourd’hui prescrite pour ne pas avoir été introduite dans le délai de deux ans conformément à l’article L 145-60 du Code de commerce.
Il conviendra de suivre la décision de la Cour d’appel de renvoi en raison des nombreuses interrogations suscitées par cet arrêt.

Le locataire d’un bail commercial, qui a droit à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement de son bail par le bailleur, ne peut être obligé de quitter son local avant d’avoir perçu cette indemnité. Le locataire a donc droit au maintien dans les lieux en contrepartie du versement d’une indemnité d’occupation.
Par arrêt du 3 octobre 2007, la Cour de cassation a précisé que cette indemnité d’occupation étant distincte du loyer, elle correspondre, à défaut de convention contraire, à la valeur locative.
Pour éviter les contentieux sur la fixation de la valeur locative, qui sont de plus en plus nombreux en raison de la hausse de l’immobilier, le locataire a intérêt à prévoir une clause sur l’indemnité d’occupation lors de la négociation du bail.

La Cour de cassation vient de décider, qu’à défaut d’une urgence véritablement caractérisée, le preneur doit toujours mettre en demeure le bailleur et obtenir une autorisation de justice (en référé notamment) lui permettant d’exécuter les travaux lui-même s’il veut par la suite obtenir le remboursement auprès du bailleur.

Le 28 septembre 2005, la Cour de cassation a confirmé sa jurisprudence selon laquelle les actes prescrits par l’administration sont à la charge du bailleur sauf stipulation contraire.

Par arrêt du 7 décembre 2004, la Cour de cassation, 3ème chambre civile, considère qu’un bail commercial dont le congé a été délivré tardivement par le preneur s’est poursuivi pour une période indéterminée. Les faits sont les suivants :
« Un bail commercial conclu pour une durée de 9 ans qui s’est achevée le 31 août 1996 a été tacitement reconduit. Le preneur a ensuite délivré un congé au bailleur le 10 mars 1999 pour le 31 décembre 1999. La Cour d’appel avait considéré que le congé était irrégulier et de nul effet et condamné le preneur au paiement de loyers et charges encourus jusqu’au 31 août 2002. L’arrêt avait en effet retenu que le congé donné le 10 mars 1999 pour le 31 décembre 1999 n’obéissait à aucune des règles légales ou contractuelles, à défaut pour le preneur de justifier l’accord du bailleur sur ce point. »
La Cour de cassation a sanctionné cet arrêt de la Cour d’appel de VERSAILLES en considérant que les parties peuvent mettre fin au bail tacitement reconduit dès lors que le congé est donné selon les usages et au moins six mois à l’avance.

Selon les dispositions de l’article L 145-9 alinéa 1 du Code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l’avance.
A défaut de congé, le bail se poursuit par tacite reconduction aux mêmes conditions que celles du bail initial.
Une clause insérée dans un bail commercial prévoit qu’à l’issue de la première période de 9 ans, le bail se renouvelle pour une nouvelle période de 9 ans moyennant un loyer fixé à un prix déterminé.
Après les termes du bail initial, le locataire avait refusé de payer le loyer aux nouvelles conditions en prétendant que le bail n’avait pas été renouvelé, faute de congé donné par le bailleur, mais que ce bail se poursuivait par tacite reconduction.
La Cour de cassation a estimé que, dès la conclusion du bail initial, les cocontractants s’étaient mis d’accord sur le caractère automatique du renouvellement du bail avec des conditions du loyer déterminé.
La Cour de cassation a donc admis la validité de cette clause de renouvellement automatique dans la mesure où les dispositions de l’article L 145-9 ne sont pas d’ordre public.
Une telle clause présente l’avantage pour le bailleur de ne pas avoir à délivrer de congé à son locataire.